Reprezentant dezvoltatori imobiliari: Nivel dramatic al numărului de tranzacții imobiliare

Criza locuințelor este una dintre cele mai mari provocări sociale pe care o au astăzi statele europene, inclusiv România, atrag atenția reprezentanții Parlamentului European.
Accesul la o locuință decentă devine tot mai dificil, iar eurodeputații cer măsuri concrete. Locuințe noi și accesibile pentru tineri, protecție atât pentru proprietari, cât și pentru chiriaşi, dar și mobilizarea investițiilor publice și private. În plus, este nevoie de sprijin dedicat familiilor și persoanelor cu dizabilități.
În România prețurile apartamentelor aproape s-au dublat în ultimii cinci ani, iar contextul economic îi face pe mulți, mai ales pe tineri, să fie tot mai rezervați când vine vorba de achiziția unei locuințe. Cum evoluează piața imobiliară, aflăm din discuția pe care o vom purta imediat la Apel matinal" cu Bogdan Ivan, secretar general al Asociației Dezvoltatorilor Imobiliari din România.

Număr de tranzacții, la un nivel dramatic

Din păcate, piața imobiliară, și aici mă refer la piața locuințelor noi, nu arată grozav. Așa cum bine știți, începând cu luna iulie a anului trecut, au fost adoptate unele măsuri fiscale, cea mai importantă dintre acestea fiind aceea legată de majorarea TVA-ului la locuințele noi. Practic, TVA-ul redus care exista în România până la acest moment se mai aplică doar până anul viitor, și aici mă refer doar pentru cei care au reușit să cumpere o locuință în vară. Însă, după creșterile care au existat în vară, mă refer la numărul de locuinţe vândute, din păcate, în această perioadă numărul de tranzacții este extrem de redus, chiar, am putea spune, la un nivel dramatic, aceste scăderi fiind în special generate tocmai de ceea ce Uniunea Europeană spune, și anume, legate de aceste creșteri de TVA.

Practic, în raportul adoptat de Uniunea Europeană la 10 martie se vorbește inclusiv despre acest aspect. și anume, despre introducerea sau găsirea de soluții fiscale, prin care inclusiv tinerii sau familiile tinere să fie cumva protejate de aceste creșteri, creșteri care au avut loc nu doar în România, ci chiar în întreaga Uniunea Europeană, vorbim despre creșteri undeva la 60% în ultimii 10 ani, de asemenea, creșteri în ceea ce privrește chiriile. Iar Uniunea Europeană dorește tocmai acest lucru, să protejeze în special familiile care au resurse mai mici și, în special, pe tineri.

Da, sună minunat dacă ne raportăm la ce spuneau cei din Parlamentul European, dar ce se întâmplă cu adevărat pe piața imobiliară din România?

Creștere de prețuri aproximativ 40% în ultimii trei ani

Astăzi, așa cum spuneam și putem să observăm că în ultimii trei ani, așa cum menționaţi și dvs, creșterile de preț sunt semnificative. Vorbim de o creștere în ultimii trei ani de aproximativ 40%, creșterile aceasta au fost generate de mai multe lucruri, și este vorba, bineînțeles, și de creșterile de preț la materiale de construcții, după cum știm, avem și un război încă la noi la graniță, acum vedem că este vorba și despre un război care afectează industria petrolului, toate aceste lucruri au făcut ca în ultimii ani prețurile să crească foarte mult, iar prețul locuințelor să devină, din păcate, aproape prohibitiv pentru cumpărători.

Însă unul dintre aspectele cele mai importante pe care le vedem noi astăzi în piață este legat, așa cum spuneam, despre TVA. Aș putea spune că decizia care a fost adoptată anul trecut este o decizie pe care noi, sincer, în piața imobiliară nu am înțeles-o, și cred că nimeni nu o înțelegem, pentru că, așa cum spuneam, numărul de tranzacții al locuințelor noi s-a prăbușit.

Cea mai afectată este piața de locuințe mass market

Cea mai afectată este piața de locuințe mass market, zicem noi, de fapt este o piață de locuințe accesibilă pentru tineri, pentru cei care își cumpără o primă locuință. Această decizie este inexplicabilă și în contextul în care, spre exemplu, inclusiv astăzi vorbim despre țări care sunt la graniță cu noi, vorbim despre Ungaria, vorbim despre Polonia, care în continuare a un TVA redus.

Ungaria - TVA de 5% pentru achiziția de locuințe noi

Spre exemplu, în Ungaria este un TVA de 5% pentru achiziția de locuințe noi, așa cum exista în România acum trei ani, iar în Polonia avem reglamentări chiar și mai bune, în sensul în care TVA-ul dedus se aplică inclusiv pentru renovare, se aplică și pentru achiziție, pentru case care merg până la o suprafață de 300 de metri pătraţi sau apartamente de 250 de metri.

În România presupun că, nu știu dacă se știe, dar o să menționez, acest TVA scăzut se aplica pentru locuințe până la o suprafață de 120 de metri pătraţi și o sumă de 600.000 de lei. Deci, ceea ce putem noi să constatăm este că, în ciuda recomandărilor Uniunii Europene, astăzi, din păcate, în România nu mai există acest TVA redus, lucru care afectează extrem de mult vânzările.

Dacă doriți să vorbim în cifre, numărul de tranzacții sau scăderea pe care o registrăm este undeva la 40% la locuințele mass market, această piaţă fiind cea mai afectată, în sensul în care oamenii, imaginați-vă că, dacă până acum un apartament, spre exemplu, cu două camere putea să coste 100 de mii, o dată cu creșterea TVA-ului la 21% la achiziție, prețul a ajuns undeva la 115-120 de mii, lucru care face ca posibilitățile financiare efective ale celor care doresc să își cumpere o locuință să fie, din păcate, afectate tocmai de acest lucru.

Uniunea Europeană vine în sprijinul tocmai al acestei pieţe și spune prin acest raport adoptat pe 10 martie, și anume, că statele trebuie să găsească soluții în așa fel încât tocmai cei care doressc să își cumpere o locuință sau sunt afectați, bineînțeles, de aceste creșteri din ultimii ani, ca statele membre să găsească o soluție, o soluție inclusiv fiscală, prin care acest lucru să fie evitat sau să fie ajutate aceste persoane. Tot în acest raport... Vă rog.

Dar, până la urmă, ce tip de locuințe se caută acum, noi sau vechi? Pentru că dumneavoastră ați amintit mai mult de cele noi.

Cerința principală a fost către locuințe noi

Din fericire, am putea spune, din fericire din punctul vostru de vedere, în sensul în care locuințele noi sunt astăzi mult mai performante decât locuințele vechi, din fericire, așa cum spuneam, în ultimii ani, piața s-a schimbat extrem de mult, în sensul în care cerința principală a fost către locuințe noi.

Dacă vă amintiți, am putea spune, în ultimii 5-7 ani se vorbea inclusiv de acel boom imobiliar. Boomul imobiliar era, de fapt, generat de o cerere foarte mare din partea cumpărătorilor de a achiziționa locuințe noi. Vorbesc de performanță, pentru că astăzi locuințele noi nu mai sunt ceea ce știm noi, vorbim de locuințe care se realizează cu o înaltă eficientă energetică. De aproximativ trei ani s-au introdus inclusiv în România acele nZEB, care obligă practic toți dezvoltatorii să facă locuințele mult mai eficiente, să fie construite la anumite standarde. Iar cerința în ultimii ani a fost către achiziția de locuințe noi, locuințele vechi căzând cumva, am putea spune, fiind în scădere.

Să nu uităm că în România, totuși, avem o piață destul de învechită, vorbim de blocuri care au fost folosete de prin anii '50-'60, și era normal ca acest lucru să se întâmple, și anume, cumpătorii să își dorească să își cumpere locuințe noi.

Și în ce zone sau în ce orașe se concentrează cererea?

Cererea este concentrată la nivelul întregii țări. Bineînțeles că orașele cu cea mai mare dezvoltare urbană rămân în continuare Bucureștiul și Clujul. După cum știm, la Cluj există chiar un nivel al preţurilor care am putea spune că depășește cu multe restul țării, însă în ultimii ani acest fenomen de urbanizare, îi spunem noi, pentru că este un fenomen care s-a manifestat în ultimii zecei ani în întreaga Românie, a făcut, practic, ca tinerii să migreze de la sate, să migreze către orașele mari, iar cererea s-a manifestat la nivelul întregii țări în ceea ce privește orașele. Acest fenomen este un fenomen am putea spune noi un fenomen normal, s-a întâmplat în toată lumea europeană.

Practic, tinerii astăzi au de ales între a migra către orașele mari, așa cum este capitala, cum sunt toate capitalele de județ, sau de a pleca în afara țării. Cu atât mai mult, în acest context, noi am subliniat întotdeauna nevoia ca acel TVA redus și Programul "Prima Casă" să fie programe care să nu fie considerate doar o programă de susținere a pieței imobiliare, pentru că nu despre asta este vorba, este vorba, de fapt, de programe sociale, care să facă ca tinerii, ca românii, să nu mai aleagă să meargă în afară, pentru că, din păcate, tinerii astăzi au de ales între a migra în afară sau a migra către orașele mari.

Din punctul nostru de vedere este mult mai bine pentru economia României, pentru că vedem că în ultimii ani a fost această migrație extrem de mare din România în afară, ca tinerii să vină către orașele mari în România, iar locuința este din punctul nostru de vedere un aspect fundamental. Să nu uităm că pentru un tânăr sau pentru o familie tânără sunt trei ancore, le spunem noi: în primul rând, este vorba de salariu, salariul este mult mai mare în orașele mari, așa cum este în București, apoi, familia și, nu în ultimul rând, casa.

Deci, din acest motiv, am susţinut întotdeauna un TVA redus și susţinerea programelor, așa cum este Programul "Prima Casă", pentru că acesta a fost unul dintre cele mai bune programe guvernamentale din România. Din păcate, nici acesta, la acest moment, și probabil că...

Să așteptăm bugetul, înainte de toate, și, pe urmă, vom afla dacă se poate porni un astfel de program. Oricum, România riscă să devină o țară de chiriași, deși la noi statutul de proprietar este încă unul bine înfipt în memoria colectivă. Dar la nivelul dezvoltatorilor, la nivelul PUZ-urilor, de care tot auzim, care este situația? Ce semnale mai vin din piață? Se construiește în continuare mult și se vinde puțin? Sau, deocamdată, dezvoltatorii sunt atenți la ceea ce se întâmplă în jur și au micșorat ritmul?

Există o îngrijorare și în rândul dezvoltatorilor

Ritmul era normal să fie micșorat și vă pot spune cu siguranță că există îngrijorări, aşa cum există îngrijorări probabil în toate industriile astăzi, există o îngrijorare și în rândul dezvoltatorilor. Ne întoarcem la al doilea aspect, pe care îl sugerează și raportul Uniunii Europene, şi anume, legat de birocrație. Dacă, spre exemplu, acum câțiva ani era necesar aproximativ un an sau un an și jumătate să pot să finalizez un proiect imobiliar, astăzi e nevoie de 2 ani și jumătate, 3 ani.

Lucrul acesta face ca randamentul capitalului să scadă extrem de mult, practic, pentru mulți dezvoltatori astăzi este mai rentabil să nu construiască, să cumpere probabil titluri de stat, pentru că randamentele din industrie sunt mult, mult reduse și există, vă pot spune cu certitudine, o îngrijorare legată de faptul că cererea a scăzut, rata
dobânzilor inclusiv pentru finanțarea dezvoltatorilor este extrem ridicată, mult mai ridicată decât persoanele fizice, lucru care face astăzi ca industria să fie afectată și să nu mai fie deloc în acea perioadă de boom. Perioada aceea nu trebuie să ne îngrijoreze, era o perioadă în care lucrurile funcționau în România.

Așa cum spuneați legat de buget, eu cred că astăzi, dacă guvernul înțelege că acest domeniu trebuie sprijinit, putem să ne întoarcem într-o perioadă, pentru că, dacă vă amintiți, în perioada pandemiei am avut trei industrii care au funcționat foarte bine în România, eram chiar un exemplu pentru Uniunea Europeană, au fost industria construcției și industria imobiliară, IT-ul și agricultura.

Așa cum știm, IT-ul este puțin afectat astăzi de Inteligenţa Artificială, dar eu cred că în domeniul acesta, și anume, în domeniu construcțiilor și al imobiliarelor, mai sunt încă foarte multe lucruri de făcut, pentru că vedem în piață o cerere, vedem oameni care doresc să își cumpără locuințe, dar pentru a reduce preţul este absolut necesar să vorbim astăzi din nou, să avem o discuție serioasă despre reducerea TVA-ului, așa cum sugerează și Uniunea Europeană, pentru că altfel este aproape imposibil, în condițiile în care avem o ofertă scăzută, pentru că m-ați întrebat de acest aspect, se construiesc din cei ce mai puține ansambluri astăzi, dacă avem o ofertă scăzută și o cerere ridicată, este foarte dificil să vorbim despre scăderi.

Singura scădere reală de preţuri despre care am putea să vorbim astăzi și care se va produce cu siguranță ar fi legată, așa cum spuneam, despre acea reducere de TVA, de care vorbește inclusiv Uniunea Europeană.

Acum, ca și o glumă, dacă doriți, dacă știţi, există acea țară micuță în Uniunea Europeană, se numește Luxemburg, în Luxemburg, ca să dau un exemplu, TVA-ul este undeva la 3%, acest TVA de 3% se numește super TVA. Deci, nu doar țările care nu dețin finanțe adoptă aceste măsuri, inclusiv țări care sunt foarte bogate, pentru că ele sprijină, de fapt, achiziția de locuințe de către tineri, care, așa cum știm, la începutul vieții sau la începutul carierei nu deține resursele necesare pentru achiziția unei locuințe.

Da, Luxemburgul, care altfel e o țară bogată, cu salariul mediu foarte, foarte bun.